一篇文章告诉你：奥克兰房地产市场有泡沫吗？

　　天维网12月5日报道  援引stuff消息  对于购房者来说，没什么比“房地产泡沫”更可怕的字眼了。但似乎没人知道，“泡沫”到底是什么？我们是否身在“泡沫”之中？Stuff周四（12月1日）刊出记者Susan Edmunds撰写的《膨胀的泡沫》（Blowing Bubbles）系列文章，一探究竟。

　　什么是“泡沫”

　　目前对“房地产泡沫”尚没有统一的定义，通常在破裂之后，人们才知道它确实存在。

　　任何资产中都可能存在泡沫，历史上最臭名昭著的一次价格泡沫发生在17世纪的郁金香球茎。在一年时间里，郁金香球茎价格暴涨，甚至到了一个经验丰富的技工工作3个月只能买40个球茎的程度。

　　当人们不愿再付这么高的价格，郁金香球茎价格一落千丈，人们才意识到原来的高价完全是虚高，没有任何支撑。

　　从更长一段时间来看，当你发现某种商品的高价格得不到健康而合理的支撑，那么基本可以判断这里有泡沫的成分。

　　房价，尤其是奥克兰的房价，在过去10年来一直上涨。根据Statistics NZ发布的数据，目前奥克兰房价中位数已经从40万纽币涨到80万纽币，皇后镇涨幅更快。同一时间段，我们的收入中位数涨幅只有37%，只相当于房价涨幅的三分之一。

　　A：房价收入比

　　国际住房负担能力调查报告（Demographia International Housing Affordability Survey）联合编撰人Hugh Pavletich称，当房价超过收入的三倍，这样的房地产市场就是存在问题的。

　　目前从全国来看，新西兰房价相当于居民年均收入（下同）的5倍，而在奥克兰，这一比值为10倍。

　　Pavletich拿爱尔兰举例，这个国家的房价收入比最高时为4.7倍，崩塌后降到了2.8倍。

　　“房市崩溃前，都柏林的房价是收入的5.4倍。目前奥克兰是10.2,倍，我们正在玩火。房地产市场总值超过了9000亿纽币，事实上它不会超过4000亿纽币。”他说。

　　B：房价租金比

　　奥克兰大学经济学高级讲师Ryan Greenaway-McGrevy称，相比现在的房价，租金价格还是太低了，这也表明市场或许正在制造泡沫。

　　按照奥克兰最大的房地产代理公司Barfoot and Thompson记录的数据，2009年奥克兰平均周租金为400纽币，平均房价50万纽币。现在，平均房价已经超过了100万纽币，但平均周租金只涨到522纽币。

　　换句话说，房价涨了一倍，但租金只涨了30.5%。

　　过去7年，全国房价涨了61%，租金只涨了29%。

　　如果一名投资客在奥克兰买一套房，那么现在每年的租金回报只相当于投资的不到3%，而在2009年却超过了4%。这这样的收益还不如把钱直接存定期。

　　一个合理的解释，就是投资客并不打算靠出租赚钱，而是对赌未来房价一定会涨。在一些专家看来，这种风险主张正是泡沫的特征之一。

　　C：借贷

　　不少人认为，房价之所以涨到如此之高，是因为过去几年里利率维持在非常低的水平。换句话说，人们之所以能付得起更高的房价，是因为按揭还款更易于管理。

　　打个比方，现在50万纽币抵押贷款的还款额不比2008年时25万纽币的还款额高多少。

　　但当大额的贷款与特定资产类别联系起来，就可能成为存在泡沫的警告。

　　目前的状况是，大量的购房者向银行申请贷款，往银行存款的人却在减少，这对银行来说也是个问题。

　　截至2016年8月，家庭抵押贷款债务同比几乎上升了200亿纽币，上涨了9.2%。这是8年来最高的一年。这么大规模的债务，任何升息举措都可能酿成问题。

近年来新西兰家庭债务增长情况

　　ANZ首席经济学家Cameron Bagrie称，市场在积蓄能量，如果明年贷款持续增加，就非常让人担忧。

 1/2    1 2 下一页 尾页