如何控制房价？财经编辑忍不住出了十个“绝招”

　　1.向外建设

　　为了满足住房需求，应该详细规划开发高密度住宅，在现有住宅区进行高密度房屋建设是长期必做的事情。但是，这不会快速解决住房短缺的问题。

　　房产委员会首席执行官Connal Townsend说过，如果严格控制土地的释放，随着人口的增长，房价就会必然上涨——这是很简单的经济学原理。

　　奥克兰市议会认为，向外建设需要昂贵的道路和水网等基础设施投入，如果不控制的话，住宅区将向汉密尔顿“无规划的”发展。

　　尽管如此，市场已经推动人们走出奥克兰城区，到Mercer、Pokeno、Tuakau和Huntly等地寻找可负担住房。事实上，市议会在城市外批复新建的房屋已经占比市场的40%。

　　2.解决公路和水网等基础设施问题

　　既然向外发展已成事实，政策就要跟上，缓慢的基础设施建设已经成为了阻碍新房建设的绊脚石。副总理Bill English说，市议会对公路和水网的规划不足，这让开发商缺乏信心在新区搞开发。

　　市议会首席经济师Chris Parker也承认基础设施建设不足，他说，“我们应该让私人资金进入基础设施建设领域。电力、通信和煤气管网需要私人资本，公路、饮用水、污水和排洪管道网络的建设也需要资本介入。”

　　比如在美国的德克萨斯州，政府使用政府债券取代开发税修建基础设施，开发商可以向投资者售卖政府债券进行融资。政府最终用税收给予债券投资者回报，但基础设施建设成本被分摊到其后若干年。

　　3.再次尝试打造“紧凑城市”

　　去年末，奥克兰市议会的规划师对《奥克兰统一规划》做出了部分调整，在没有咨询当地居民的情况下，把约2万套独立房屋的住宅区划入了“中等密度住宅区”。

　　这次划区设计了一些传统“富人区”，也让市议会遭遇了前所未有的公关挫折，最后市议会不得不重新投票否决了这一新版规划。对此，我们不能说是“邻避主义”获得了胜利；但是就连议员John Walker爵士都认为，“它们（高密度住宅）也许不会很高，但我不想住在隔壁有这样房子的地方”。

　　支持集约化用地的Generation Zero组织表示，新版《奥克兰统一规划》被推翻，是城市里老年房屋业主与不富有的年轻的租房一代的抗争。

　　市议会应该再次尝试，寻找一个可行的办法，在奥克兰城市范围内开发3层高的公寓楼。这样才能容纳不断增长的城市人口。

　　4.巩固建筑业

　　试想一下，如果你想购买所有生活用品，但你不去超市，而是选择了一家小便利店。是的，这就像我们现在的建筑业——生产资料不足，业界有很多缺乏专业建筑知识或者经济规模不够开发3层公寓的自雇者。

　　一些独立开发商也缺乏建筑物资供应网络，缺乏议价能力。这也解释了，为什么在2012年生产力委员会发现，新西兰的10中最常见建材的价格，要高于澳洲的55%。

　　另外建筑业面临的困难还有消费者的购买观念问题，能够大量生产的工厂预制房屋还得不到消费者的认可，这就不能在建造速度上有明显提升。

　　但如果有大公司使用这种建筑方法，就能提高市场占有量，并且为市场供应更多可负担的房屋（如工党的10年建造10万套房屋的KiwiBuild计划）。

　　5.多建一些小房子

　　市场上现在需要的70%住宅是1室或者2室房屋，但是新建房中，有70%是4室以上房屋。这种错配是因为在目前规划政策下，开发商只能在独立房屋的开发中让面积更大，以便利益最大化。

　　缺乏小房屋的开发，不仅让年轻人或者年轻家庭买不起房，也限制了退休人士换小房住。房产中介Andrew Duncan的博客写到，很多空巢老人不想住在市中心设计不合理的公寓中，“住在这样的公寓，也意味着你将与成群的学生为邻”。

　　Duncan说，“很多新建的公寓楼要么是为学生准备的，要么就是超级豪华的，缺乏中等自住类型的房屋。也找不到适合我父母居住的房屋”。

　　6.应该对所有房市投机者收税

　　近年来，奥克兰房市的投机者越来越猖獗，但是这似乎不该单纯责怪富有的中国人。约翰·基也表示要对海外房产投资者征收高至10%的地价税。

　　约翰·基的意思是必须海外买家达到一定比例，才会启动新的房市政策。不过，政府不会对所有屋主征收土地税，因为这会影响潜在的支持者，也可能真的让房价下行。

　　更广泛的收取较低的地价税或者资本增值税，才是抑制房产投机行为的最好方法。和其他投资一样，对房产收税，才能缓解不断扩大的房东与租客间的财富悬殊问题。政府也应该取消房产投资者的退税优惠政策。

　　7.重新考虑移民政策

　　净移民数量屡次创新高，截止3月末的年度里，新西兰的净移民人数是67,600人。去年，房市里有三分之一的房屋卖给了新移民，移民强劲和高房价有着绝对的关系。

　　移民对于政治家们来说是个不可回避又十分难以解决的问题，因为要衡量我们的移民结构是否合理——对经济的贡献是否超过成本，比如推高房价的成本？

　　8.限制银行放贷

　　由于银行大量放贷，自1990年以来房价已经获得了长期大幅增长。1984年以来，银行针对制造业和商业的放贷额已经从总放贷额的40%，萎缩至9%。而房屋抵押贷款的比例已经从14%，提升至目前的52%。这不仅推高了房价，银行也在兴隆的房市中收获了创纪录的利润。

　　如今，新西兰银行不再要求借款者的还贷额要少于全部收入的30%，有些金融机构还提供无首付贷款。近期来到新西兰的英国人被新西兰银行的“大方”放贷所震惊，很多人一半以上的收入用来还贷。

　　目前，新西兰的买房首付要求是20%，奥克兰投资者需要至少30%的首付。但是这不足以阻挡高借贷额的趋势，也让奥克兰的房价每年按照两位数的百分比在增长。

　　央行应该在买房的首付比例上提出新要求，或者要求银行在放贷时提高储备金的额度。

　　9.伸出援助之手

　　很多政策都需要一定的时间才能显示出效果，但是现在很多首次购房者急需帮助。一种可能是逐渐增加“合股买房”的比例，比如，低收入者可以购买一套房子75%的产权，另外的部分由机构购买。

　　合股买房的人在日后有能力的时候，再从机构购买另外的产权；或者可以选择把自己的股份日后卖给机构或者其他人。比如本地著名的机构NZ Housing Foundation，他们的类似产品供不应求。

　　Fletcher Building的老板Steve Evans对此也很感兴趣，也想像伦敦一样，政府可以支持并参与进来。这样的话，很多奥克兰的技术工人就可以“可负担的”住在奥克兰。

　　目前，年收入在6万-9万之间的家庭，在奥克兰很难买房，这种办法可以帮助人们买房。但是，这种办法也有缺点——投机者可能参与倒卖，进一步推高房价。

　　10. 准备适当的妥协

　　我们应该知道，高房价、不可负担的房价，已经在“有房者”和“无房者”之间，带来了巨大的社会落差。在这样的环境里，没房的人认为自己一辈子也买不起房子。

　　当房屋经历了巨额资本增长，一些业主认为这并没有住房危机。政治家们也知道有房者的选票数要多于租客，因此任何解决方案都有利益的权衡，尤其是对那些在房价大涨中受益的人来说。

　　作为财经编辑，Liam Dann本周指出，利益的妥协需要政治家引导，但是需要所有新西兰人的意见，尤其是奥克兰人——为了大多数人能够买得起房的利益妥协。

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